重慶市物業(yè)管理條例

（2002年9月25日重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議通過2009年5月21日重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第十次會議第一次修訂2019年11月29日重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第十三次會議第二次修訂）

目 錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)管理服務

第六章 物業(yè)的使用與維護

第七章 監(jiān)督管理

第八章 法律責任

第九章 附 則

第一章 總 則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條市、區(qū)縣（自治縣）人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社會治理體系，建立與物業(yè)管理工作相適應的保障機制，完善政策扶持措施，促進物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區(qū)建設。

區(qū)縣（自治縣）人民政府應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府明確承擔物業(yè)管理活動指導和監(jiān)督職責的工作機構，配備與工作任務相適應的工作人員，落實工作經(jīng)費。

第四條市、區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關部門依據(jù)各自職責，負責物業(yè)管理相關工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照規(guī)定職責，指導和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

居（村）民委員會依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關工作。

第五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等應當在社區(qū)黨組織的領導下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。

建立社區(qū)黨組織領導下的居（村）民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制，統(tǒng)籌推進社區(qū)治理和物業(yè)管理工作。

第六條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質(zhì)量和水平。

物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當接受住房城鄉(xiāng)建設主管部門的指導和監(jiān)督。

第七條鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務水平，推動物業(yè)服務向智能、綠色方向發(fā)展。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，根據(jù)物業(yè)建設項目確定的用地范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或者共用設施設備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設等因素劃定。

規(guī)劃自然資源部門審查建設項目設計方案，應當按照有利于實施物業(yè)管理的原則，考慮物業(yè)管理區(qū)域劃分的需要，確定相關指標，并征求住房城鄉(xiāng)建設主管部門關于物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

第九條物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定劃定：

（一）新建物業(yè)項目，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的項目，應當按照其建設項目確定的用地范圍，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

（二）新建物業(yè)項目內(nèi)住宅和非住宅等不同物業(yè)類型，具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

（三）原有物業(yè)項目內(nèi)，已分割成兩個以上相對封閉區(qū)域的，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

（四）原有建筑規(guī)模較小的相鄰物業(yè)項目，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十條新建物業(yè)在出售前，建設單位應當根據(jù)本條例第八條第一款、第九條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門認為建設單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第八條第一款、第九條規(guī)定的，應當自收到備案申請之日起二十日內(nèi)書面通知建設單位重新劃定。

建設單位在銷售物業(yè)時，應當將經(jīng)備案確認的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

第十一條已經(jīng)交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府參照本條例第八條第一款、第九條的規(guī)定，征求相關業(yè)主意見后，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分或者調(diào)整的建議方案，經(jīng)各自專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，劃定物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域的劃定方案應當包括物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)服務用房劃分、設施設備維護管理責任劃分、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理等內(nèi)容。

物業(yè)管理區(qū)域的劃定方案應當報區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案，并在相應區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)權屬登記已經(jīng)完成，涉及物業(yè)服務用房等調(diào)整的，相關權利人應當?shù)轿飿I(yè)所在地不動產(chǎn)登記機構辦理變更登記。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會、監(jiān)事委員會，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共有部位、共有設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）對物業(yè)專項維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第十三條業(yè)主、物業(yè)使用人應當依法履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共有設施設備的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主不得以放棄權利為由不履行業(yè)主義務。

第十四條管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當對業(yè)主大會議事方式、表決程序，業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成等事項依法作出約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則應當弘揚社會主義核心價值觀，不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。

第十五條業(yè)主可以依照法定程序設立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主設立業(yè)主大會的，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下進行。未設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及居（村）民委員會的指導下，共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，決定下列事項：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、補選或者罷免業(yè)主委員會成員；

（三）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、成員工作津貼的來源以及經(jīng)費管理辦法；

（四）撤銷或者變更業(yè)主委員會的決定；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，確定物業(yè)服務合同的內(nèi)容；

（六）提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請；

（七）依法籌集和使用物業(yè)專項維修資金；

（八）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益的管理、使用和分配；

（九）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

業(yè)主大會可以設立監(jiān)事委員會，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主大會設立監(jiān)事委員會的，業(yè)主大會議事規(guī)則應當對監(jiān)事委員會的職責、組成、選舉產(chǎn)生、工作規(guī)則和成員罷免等事項依法作出約定。

第十六條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積達到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，建設單位應當進行公告，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請召開首次業(yè)主大會會議。

第十七條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當自收到書面申請后三十日內(nèi)通知建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式、共有設施設備交接資料等材料，并負責核對材料和指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當自收到街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府通知后十日內(nèi)報送材料，協(xié)助成立籌備組，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持。

籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、居（村）民委員會和建設單位派員共同組成。其中，業(yè)主代表應當符合本條例第二十六條的規(guī)定要求，且人數(shù)所占比例不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組成員中的業(yè)主代表，應當由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，并告知全體業(yè)主。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任。

籌備組成員名單應當自成立之日起三日內(nèi)予以公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。籌備組成員名單確定后，應當予以公告。

第十八條籌備組應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）參照市住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定的示范文本，草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、業(yè)主專有部分面積，以及業(yè)主的投票權數(shù)；

（四）制定業(yè)主委員會成員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

業(yè)主委員會成員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦候選人一名。籌備組應當審查候選人資格。

本條第一款第一項至第四項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前予以公示。業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結(jié)果告知提出異議者。

第十九條籌備組應當自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次籌備工作會議。

籌備組應當自成立之日起六個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，籌備組自行解散。

籌備組成員連續(xù)三次無故不參加籌備會議的，其成員資格自動終止。逾期未召開首次業(yè)主大會會議的，或者半數(shù)以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散。

籌備組按期組織召開首次業(yè)主大會會議但選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員人數(shù)低于規(guī)定人數(shù)下限時，籌備組決定在未當選的候選人中及時補選一次的，籌備組工作期限可以延長一個月。

第二十條專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

鼓勵和引導業(yè)主采用業(yè)主決策信息系統(tǒng)舉行業(yè)主大會會議，提倡采用信息化技術手段改進業(yè)主大會表決方式。

第二十二條采用集體討論形式召開業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的意見應當經(jīng)本人確認后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

業(yè)主可以書面委托一名代理人參加業(yè)主大會會議，每名代理人接受的委托不得多于三人。

第二十三條業(yè)主大會會議參會業(yè)主人數(shù)和參會業(yè)主所持投票權數(shù)符合法律規(guī)定比例的，業(yè)主大會會議方為有效。業(yè)主大會會議作出決定，應當符合法律規(guī)定的參會業(yè)主人數(shù)比例和參會業(yè)主所持投票權數(shù)比例。

業(yè)主大會只能就本條例第十五條第二款第九項規(guī)定的事項授權業(yè)主委員會作出具體決定。

第二十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主以書面形式提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要業(yè)主大會決定的；

（三）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居（村）民委員會參加。

業(yè)主委員會不依法及時組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令其限期組織召開。業(yè)主委員會逾期未組織召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的居（村）民委員會應當自業(yè)主委員會逾期之日起三十日內(nèi)組織召開。

業(yè)主大會對物業(yè)管理事項已作出決定的，業(yè)主委員會在業(yè)主大會決定之日起一年內(nèi)不得就同一事項組織召開業(yè)主大會會議；但是，業(yè)主大會決定被依法撤銷的除外。

第二十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由五到十一名單數(shù)成員組成，每屆任期五年，業(yè)主委員會成員可以連選連任。業(yè)主委員會的具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

住宅小區(qū)未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會已經(jīng)解散的，居（村）民委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下，組織業(yè)主討論決定物業(yè)管理事項，或者經(jīng)業(yè)主大會委托暫時代行業(yè)主委員會職責。

第二十六條業(yè)主委員會成員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具備一定組織協(xié)調(diào)能力；

（三）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，依法履行業(yè)主義務；

（四）本人、配偶以及直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)無利害關系；

（五）具備履行職務的健康條件和文化水平；

（六）具有必要的工作時間，業(yè)主委員會成員只能在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任職；

（七）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主不得擔任業(yè)主委員會成員的情形作出規(guī)定或者約定的，適用其規(guī)定或者約定。

鼓勵和支持業(yè)主中符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、公職人員通過法定程序成為業(yè)主委員會成員，依法履行職責。設立監(jiān)事委員會的，鼓勵和支持物業(yè)所在地居（村）民委員會成員通過法定程序成為監(jiān)事委員會監(jiān)事，依法履行監(jiān)督職責。

第二十七條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并予以公示：

（一）業(yè)主委員會名稱，業(yè)主委員會主任、副主任、成員名單和身份證明；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會辦公場地、聯(lián)系方式；

（五）業(yè)主大會會議表決結(jié)果及決議。

公示期內(nèi)，業(yè)主認為業(yè)主委員會的產(chǎn)生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請核實。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當自收到申請之日起三十日內(nèi)進行核實，根據(jù)核實情況作出處理決定，并及時向申請人反饋。

本條第一款第一項至第四項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)重新備案和公示。

第二十八條業(yè)主委員會需要刻制印章的，應當持備案證明到公安機關批準的單位刻制業(yè)主委員會印章，并按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關規(guī)定使用印章。

業(yè)主委員會印章應當標明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。

第二十九條業(yè)主委員會應當接受業(yè)主、業(yè)主大會、監(jiān)事委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集并主持業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）組織物業(yè)專項維修資金的籌集，監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的使用；

（六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務活動中的相關問題；

（七）制定檔案和印章管理等工作制度，制作和保管會議記錄、共有財產(chǎn)資料、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒，并建立相關檔案；

（八）配合相關部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護、社區(qū)建設和公益宣傳等工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責，以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會應當定期接待和聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主查詢其所保管的物業(yè)管理信息，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

第三十條業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和通過業(yè)主決策信息系統(tǒng)，向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）公布業(yè)主委員會成員名單、辦公地點、辦公電話、工作制度等信息；

（二）及時公示業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；

（三）每半年公示一次業(yè)主委員會工作經(jīng)費、工作津貼以及物業(yè)共有部位的使用、物業(yè)專項維修資金和公共收益收支等情況；

（四）公布其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十一條業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時，應當及時組織召開。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持。業(yè)主委員會主任可以書面委托業(yè)主委員會副主任召集并主持會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由居（村）民委員會指定一名成員召集并主持業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會成員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議。

第三十二條業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，并邀請物業(yè)所在地居（村）民委員會列席。業(yè)主委員會作出決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)簽字同意，自決定作出之日起三日內(nèi)予以公示，并于公示首日書面告知物業(yè)所在地居（村）民委員會。

第三十三條業(yè)主委員會及其成員應當遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠實守信、勤勉盡責，不得有下列行為：

（一）以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業(yè)主的物業(yè)專項維修資金、公共收益等共有財產(chǎn)；

（二）索取、收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）違反物業(yè)服務合同和管理規(guī)約，拒不交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、停車費和物業(yè)專項維修資金等費用，或者誘導、鼓動其他業(yè)主不交納相關費用；

（四）利用職務之便接受減免物業(yè)服務費、停車費等相關費用，或者向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務，獲取其他不正當利益；

（五）違規(guī)泄露其他業(yè)主的信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務無關的活動；

（六）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關文件、資料，或者擅自使用業(yè)主委員會印章；

（七）拒不執(zhí)行街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、相關主管部門關于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院有關裁判，或者打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（八）無故連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議；

（九）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業(yè)主委員會成員違反前款規(guī)定的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令暫停履行職責，由業(yè)主大會會議決定終止其成員職務。終止業(yè)主委員會成員職務時，應當允許該成員提出申辯并記錄歸檔。

第三十四條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止：

（一）不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）存在本條例第三十三條規(guī)定的禁止性行為且受到行政處罰的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第三十五條業(yè)主委員會成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會有權罷免業(yè)主委員會成員。

百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。

第三十六條業(yè)主委員會應當將其成員被終止職務或者罷免的情況及時公示。業(yè)主委員會未進行公示的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其公示。

業(yè)主委員會成員被終止職務或者被罷免的，其擔任的業(yè)主委員會主任、副主任職務相應終止。

第三十七條業(yè)主委員會成員集體辭職的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當及時組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺的，應當及時按照業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法完成增補。業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第三十八條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當自收到報告之日起三十日內(nèi)成立換屆改選籌備組，由換屆改選籌備組組織召開業(yè)主大會會議，選舉新一屆業(yè)主委員會。換屆改選籌備組人員構成依照本條例第十七條第三款、第四款規(guī)定執(zhí)行。

換屆改選籌備組組織選舉新一屆業(yè)主委員會未成功的，可以在九十日內(nèi)補選一次；補選仍未成功的，換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿六個月后，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面申請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新選舉業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到申請后組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

自換屆改選籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：

（一）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（二）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項；

（三）處分業(yè)主共有財產(chǎn)；

（四）其他重大事項。

業(yè)主委員會任期屆滿，應當自行解散。業(yè)主委員會逾期未自行解散的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府公告業(yè)主委員會解散。

第三十九條業(yè)主委員會成員和監(jiān)事委員會監(jiān)事不領取勞動報酬。業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會成員或者監(jiān)事委員會監(jiān)事的工作情況，決定給予其適當津貼。

鼓勵業(yè)主大會建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織第三方機構實施，費用可以從物業(yè)公共收益中列支。

第四十條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)清算工作。

第四十一條業(yè)主委員會成員職務終止或者被罷免的，或者業(yè)主委員會解散的，應當在十日內(nèi)移交其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物。

業(yè)主委員會成員職務終止或者被罷免的，向業(yè)主委員會移交。業(yè)主委員會解散的，向新一屆業(yè)主委員會移交；未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，向物業(yè)所在地居（村）民委員會移交，由其暫時代管。

未在規(guī)定時間內(nèi)移交的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其七日內(nèi)移交，物業(yè)所在地公安機關應當協(xié)助解決。

第四十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并予以公告。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十三條新建物業(yè)的建設單位應當在物業(yè)銷售前，參照市住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定的臨時管理規(guī)約示范文本擬訂臨時管理規(guī)約，報物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案，并抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

臨時管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主的義務、業(yè)主的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。

第四十四條物業(yè)中有住宅項目的，建設單位應當通過公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。其中，對于預售項目，建設單位應當在申請房屋預售許可證前選聘物業(yè)服務企業(yè)；對于現(xiàn)售項目，建設單位應當在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招標。

投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四十五條建設單位應當參照市住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同市市場監(jiān)督管理部門制定的前期物業(yè)服務合同示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并自簽訂后十五日內(nèi)報物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

業(yè)主委員會或者暫時代行業(yè)主委員會職責的物業(yè)所在地居（村）民委員會與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十六條建設單位應當在物業(yè)銷售時公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同，并提供給物業(yè)買受人，同時予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務合同予以書面承諾。

第四十七條前期物業(yè)服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同住房城鄉(xiāng)建設主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定和動態(tài)調(diào)整相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。

建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務費應當符合前期物業(yè)服務水平，且不得擅自超出政府指導價收費標準。

前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由業(yè)主按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。

第四十八條建設單位應當按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

新建物業(yè)的配套建筑及設施設備符合下列條件并經(jīng)綜合驗收合格后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、共有部位、共有設施設備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；

（二）在城市管道燃氣覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃氣的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝分戶計量裝置和控制裝置；

（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備配置到位；

（四）完成消防和人民防空工程設施建設；

（五）按照規(guī)劃要求完成教育、養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生以及社區(qū)管理等用房或者設施建設；

（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設，并與城市道路或者公路相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

（八）建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十九條承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查驗。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。

物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、住房城鄉(xiāng)建設主管部門參加，必要時可以聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行。

第五十條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，按照市住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定的示范文本，持下列資料向區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門辦理物業(yè)承接查驗備案：

（一）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（二）建設單位移交資料清單；

（三）查驗記錄；

（四）交接記錄；

（五）其他承接查驗有關的文件。

物業(yè)交付時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢。

建設單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共有部位、共有設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第五十一條物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房，應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排，其面積應當不低于二十平方米，不高于七十平方米。

物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風采光條件和水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于二層。

規(guī)劃自然資源部門在規(guī)劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業(yè)服務用房建筑面積、位置等進行審查驗收。住房城鄉(xiāng)建設主管部門在核發(fā)商品房預售許可證時，應當對物業(yè)服務用房建筑面積、位置進行核查。不動產(chǎn)登記機構在辦理不動產(chǎn)所有權登記時，應當在不動產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務用房建筑面積、位置。

物業(yè)服務用房和物業(yè)管理設施設備用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自改變其用途，不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

鼓勵在新建住宅小區(qū)設置接收郵件、快遞的場所或者設施等，提升物業(yè)服務水平。

第五十二條前期物業(yè)服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府移交物業(yè)檔案。

物業(yè)檔案包括下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)承接查驗協(xié)議、查驗記錄、交接記錄及備案證明；

（五）物業(yè)管理所必需的業(yè)主清冊等其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會。

第五章 物業(yè)管理服務

第五十三條從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當依法成立，具有獨立法人資格。

法律、法規(guī)對物業(yè)服務人員從業(yè)資格有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第五十四條物業(yè)服務企業(yè)應當做好信用信息和物業(yè)項目信息等填報，配合相關部門做好信用信息的核實等工作。

物業(yè)服務企業(yè)確定或者更換物業(yè)項目負責人的，應當于確定或者更換之日通過信用信息平臺更新相關信息，書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并予以公告。

物業(yè)項目負責人的履職情況記入物業(yè)服務信用信息檔案。

第五十五條建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主、業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托評估機構對物業(yè)承接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)專項維修資金使用方案、物業(yè)服務質(zhì)量等進行評估。

評估機構應當依照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面，評估結(jié)果應當向全體業(yè)主公布。

第五十六條一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務。

鼓勵業(yè)主大會通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第五十七條業(yè)主委員會應當參照市住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同市市場監(jiān)督管理部門制定的物業(yè)服務合同示范文本與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，并移交物業(yè)檔案。

物業(yè)服務合同需經(jīng)業(yè)主大會審議通過。在提交業(yè)主大會審議前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案予以公示，充分聽取業(yè)主意見。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同訂立或者變更之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案，并予以公告，同時抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第五十八條物業(yè)服務合同應當約定下列主要事項：

（一）共有部位、共有設施設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護；

（三）共有綠地、花木等的養(yǎng)護與管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護，生活垃圾分類投放及收集的要求；

（五）物業(yè)服務收費標準和交納時間；

（六）公共收益的管理、使用、分配；

（七）合同期限和違約責任；

（八）其他物業(yè)服務內(nèi)容。

物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。

法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第五十九條物業(yè)服務企業(yè)應當依法履行合同，按照國家和本市有關物業(yè)管理的服務標準和服務規(guī)范提供專業(yè)化的服務。

第六十條物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準。

（二）擅自提高物業(yè)服務收費標準。

（三）擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，擅自允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經(jīng)營等活動。

（四）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣。但是，可能對業(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

（五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

第六十一條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及業(yè)主決策信息系統(tǒng)設置公示欄，公開相關服務事項，并可以通過移動通信等方式告知全體業(yè)主。

下列事項應當長期公開：

（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復印件、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務合同以及向業(yè)主提供特約服務的收費項目和標準等；

（三）電梯等專業(yè)設施設備的日常維修保養(yǎng)合同；

（四）報修服務規(guī)范和完成時限承諾。

下列事項應當按照規(guī)定及時公開：

（一）物業(yè)服務半年履約情況報告；

（二）物業(yè)專項維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項目的明細；

（三）物業(yè)服務滿意率及管理服務中薄弱環(huán)節(jié)的整改情況；

（四）物業(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況，包括與公共收益相關的合同或者協(xié)議等；

（五）其他應當公示的信息。

業(yè)主、業(yè)主委員會對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主、業(yè)主委員會對答復不滿意的，可以依照本條例第九十二條規(guī)定進行投訴。

第六十二條行政管理部門不得委托物業(yè)服務企業(yè)實施行政管理事項。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何方式和理由行使行政管理職責，但是，應當依法協(xié)助行政管理部門做好相關工作。

第六十三條物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)服務企業(yè)應當在消防車道、消防車操作場地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒；在自身經(jīng)營范圍內(nèi)對其服務區(qū)域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經(jīng)常性檢查；對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應當立即處理，并發(fā)出警示。

業(yè)主要求在物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容、標準或者范圍以外提供服務的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

第六十四條物業(yè)服務企業(yè)應當制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應急預案，對突發(fā)性自然災害，公共衛(wèi)生事件，供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預防和處置進行具體規(guī)定，并按照規(guī)定對其服務區(qū)域的服務對象進行安全宣傳、組織應急演練。

發(fā)現(xiàn)重大事故隱患或者發(fā)生生產(chǎn)安全事故及其他緊急事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取應急措施，通知相關業(yè)主，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、專業(yè)單位和負有安全監(jiān)督管理職責的部門報告，協(xié)助做好相關工作。

第六十五條物業(yè)服務企業(yè)可以委托專業(yè)性服務企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機電設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項服務，但是，不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托給他人或者將全部物業(yè)服務肢解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)拓展家政服務、信息服務、養(yǎng)老服務、健康服務等其他生活性服務領域。

第六十六條物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，對續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案進行表決，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同；業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿三個月前公告，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。物業(yè)服務合同自動延續(xù)期間，原物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務的，應當按照前款規(guī)定提前三個月履行告知義務。

第六十七條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)，也未約定業(yè)主自行管理或者其他管理人管理的，由全體業(yè)主在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導下共同承擔管理責任。

經(jīng)業(yè)主委員會或者百分之二十以上業(yè)主申請，居（村）民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府委托下，組織提供應急管理。應急管理內(nèi)容僅限于環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、電梯運行、消防安全等維持業(yè)主基本生活服務事項，相關費用由全體業(yè)主承擔。應急管理期限一般不超過六個月。

應急管理實施前，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當將服務內(nèi)容、服務期限、服務費用等相關內(nèi)容予以公告。

第六十八條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務的，應當履行下列義務：

（一）向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案、有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)等物業(yè)服務相關資料，以及物業(yè)服務用房和其他物業(yè)共有部位、共有設施設備；無業(yè)主委員會的，向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府移交。

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員。

（三）結(jié)算物業(yè)服務費用和預收、代收的物業(yè)管理區(qū)域公共收益等費用。

（四）結(jié)清委托專業(yè)性服務企業(yè)對設施設備、清潔衛(wèi)生、園林綠化等開展專項服務的費用。

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用等為由拒絕辦理交接。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)督管理。

第六十九條物業(yè)服務收費項目、標準以及收費方式，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

物業(yè)服務收費管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業(yè)收費標準等，由市價格主管部門會同市住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定。

第七十條物業(yè)服務收費確需調(diào)整的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，由符合法律規(guī)定比例的業(yè)主表決通過，并將表決結(jié)果公告三十日以上。

第七十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用，最終用戶應當按時、足額交納。其中，屬物業(yè)專有部分的費用，由業(yè)主交納；屬物業(yè)服務企業(yè)使用的費用，由物業(yè)服務企業(yè)交納；屬共有部分的費用但未約定納入物業(yè)服務成本、也未約定交納主體的，由相關業(yè)主或者物業(yè)使用人據(jù)實分攤和交納。

專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務，不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共有部位的服務。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)I(yè)單位交納的，專業(yè)單位應當按照相關約定要求物業(yè)服務企業(yè)交納，不得因未交納費用而停止向用戶提供服務。

第七十二條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員應當妥善保存業(yè)主信息資料，不得非法收集、利用、加工、傳輸業(yè)主信息，不得非法提供、公開或者出售業(yè)主信息。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第七十三條業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物；

（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（三）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構、主體結(jié)構；

（四）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；

（五）存放、鋪設超負荷物品；

（六）發(fā)出超出規(guī)定標準的噪聲；

（七）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

（八）擅自占用居住區(qū)綠地，或者擅自移植、砍伐小區(qū)內(nèi)的樹木；

（九）損壞、挪用、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車操作場地；

（十）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約飼養(yǎng)犬只；

（十一）在畜禽禁養(yǎng)區(qū)內(nèi)養(yǎng)殖家畜家禽，或者在畜禽限養(yǎng)區(qū)內(nèi)違規(guī)養(yǎng)殖畜禽；

（十二）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共有部位、共有設施設備；

（十三）亂丟垃圾、高空拋物；

（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時予以勸阻、制止，并將勸阻、制止情況存檔保留；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通報，并及時報告有關部門，有關部門應當依法及時處理。因上述行為導致他人合法權益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十四條業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃自然資源部門批準或者房地產(chǎn)權證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

第七十五條利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務的，應當符合本條例第七十四條的規(guī)定，并具備消防、安全、衛(wèi)生等必要的條件。

利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務的，應當遵守國家和本市相關管理規(guī)定和管理規(guī)約的約定，依法向市場監(jiān)管、文化旅游、公安、商務等部門辦理相關手續(xù)，并同時告知物業(yè)服務企業(yè)。

市、區(qū)縣（自治縣）人民政府及相關部門應當根據(jù)本地實際，加強對住宅小區(qū)內(nèi)開展民宿等住宿服務活動的管理和監(jiān)督。具體管理辦法由市人民政府制定。

第七十六條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修前，應當將裝飾裝修的時間、范圍、方式等書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)應當將告知事項進行登記并將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項提醒業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員，同時公告施工的時間和范圍。

物業(yè)服務企業(yè)對違反裝飾裝修規(guī)定的行為，應當履行發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告職責，并配合有關部門依法處理。

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人約定裝飾裝修保證金的，裝飾裝修保證金應當存入共有資金賬戶進行管理，具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設主管部門另行制定。

第七十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業(yè)主的需要。

建設單位依法出售車位（庫），應當進行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內(nèi)，屬住宅配套車位（庫）的，每戶業(yè)主只能購買一個車位（庫），公告之日起滿六個月有多余車位（庫）的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計購買住宅配套車位（庫）不得超過二個；屬非住宅配套車位（庫）的，每戶業(yè)主購買的車位（庫）數(shù)量的比例，不得超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。經(jīng)人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認將建設單位的車位（庫）權屬登記給業(yè)主以外的單位或者個人的，其車位（庫）的出售、租賃應當首先滿足業(yè)主的需要。

建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位（庫），業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。

車位（庫）有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位或者個人，每次租期不得超過六個月。

第七十八條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會成立前，前期物業(yè)服務合同不得對上述事項進行約定。

公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，不得收費。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，并加強巡查，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告公安機關，公安機關應當及時依法處理。

第七十九條物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時，專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)通知后，在合理期限內(nèi)仍未修繕或者采取防范措施的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當組織修繕或者采取防范措施，其費用由專有部分所有人承擔。

物業(yè)共有部位、共有設施設備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當組織修繕或者采取防范措施。

第八十條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當與主體工程同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用。

新建住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備竣工驗收后，根據(jù)有關規(guī)定和要求將其移交給專業(yè)單位。專業(yè)單位應當接收并依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新的責任，有關費用由專業(yè)單位承擔。

老舊住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備需要改造的，按照國家規(guī)定標準改造驗收合格后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)單位管理的，專業(yè)單位應當接收。專業(yè)經(jīng)營設施設備尚在質(zhì)量保修期內(nèi)的，其整改費用由建設單位承擔。

第八十一條物業(yè)專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時，相關業(yè)主負有協(xié)助的義務。

因共有部分的維護、更新、改造，損害業(yè)主專有部分合法權益的，應當及時恢復原狀或者賠償損失。

第八十二條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應當結(jié)清物業(yè)服務費。

第八十三條區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居（村）民委員會應當加強對公共收益、物業(yè)專項維修資金、業(yè)主分攤費用、業(yè)主委員會工作經(jīng)費等業(yè)主共有資金的監(jiān)督和管理，共有資金的收支情況接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設部門代管，存入銀行專戶。公共收益應當存入物業(yè)專項維修資金賬戶，并設立單獨賬目。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇代行管理或者自行管理。業(yè)主決定自行管理的共有資金，應當存入業(yè)主委員會賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的業(yè)主委員會備案證明到物業(yè)所在地的物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行開設賬戶。

業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機構對共有資金進行財務管理。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會自行管理共有資金的，應當每半年公布一次自行管理賬目。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以每年組織開展一次對共有資金使用和收支情況的檢查，檢查情況應當向全體業(yè)主公布。

第八十四條利用物業(yè)共有部位、共有設施設備進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并在物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會成立前，需要利用共有部位、共有設施設備進行經(jīng)營的，應當在前期物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約中約定下列事項：

（一）可以開展經(jīng)營的場地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求；

（三）不同類型、區(qū)域的場地有償利用的最低收費標準；

（四）物業(yè)服務企業(yè)管理服務費用的標準，比例不得超過所得收入的百分之三十；

（五）公共收益的財務管理要求；

（六）相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（七）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；

（八）對可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營性活動的禁止性要求。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主大會可以對前款所列事項重新約定。

第八十五條公共收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專項維修資金。按照業(yè)主大會決定使用公共收益的，物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時，公共收益應當首先補足物業(yè)專項維修資金。

公共收益用于補充物業(yè)專項維修資金以外用途的，業(yè)主大會應當決定其年度預算方案，主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經(jīng)業(yè)主大會同意，公共收益支出金額和范圍不得超過預算方案。

物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。物業(yè)管理區(qū)域百分之二十以上業(yè)主書面對公共收益收支提出異議的，可以根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約約定或者經(jīng)業(yè)主大會決定后，在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導監(jiān)督下委托有資質(zhì)的中介機構進行財務審計，也可以申請物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第八十六條保修期滿后物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規(guī)定承擔：

（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔；

（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主分擔；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主分擔。

因物業(yè)服務企業(yè)的責任，導致物業(yè)共有部分未到維修、更新年限維修、更新的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔與其責任相當?shù)馁M用。

第八十七條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權單位的，應當設立物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共有部位、共有設施設備的中修、大修或者更新、改造，不得挪作他用。

建設單位和業(yè)主應當按照國家和本市的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。未交存首期物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和本市的相關規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補交或者續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。不動產(chǎn)登記機構在進行不動產(chǎn)權登記時，應當核驗物業(yè)專項維修資金交存情況。

第八十八條物業(yè)專項維修資金使用申請可以由業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)提出。

下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中支出：

（一）物業(yè)共有部位、共有設施設備的日常運行、維護和小修費用，由物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務費中支出；

（二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費用，由建設單位承擔；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用，由有關單位依法承擔；

（四）物業(yè)共有部位、共有設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第八十九條物業(yè)管理區(qū)域共有部位、共有設施設備維修、更新、改造費用情況應當及時進行公示。物業(yè)專項維修資金代管單位應當通過業(yè)主決策信息系統(tǒng)等方式，定期公布物業(yè)專項維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢賬戶余額及使用情況。

對于十萬元以上物業(yè)專項維修資金的使用，應當引入具有資質(zhì)的第三方機構評審，評審費用從物業(yè)專項維修資金增值收益或者公共收益中列支，業(yè)主大會決定不聘請評審機構的除外。

第九十條有下列情形之一，需要使用物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面同意，可以向區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門申請適用應急簡易程序：

（一）屋面防水損壞造成滲漏，嚴重影響正常使用的；

（二）電梯故障，無法正常運行的；

（三）高層住宅水泵損壞，導致供水中斷的；

（四）樓體外立面有脫落危險，危及人身安全的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設施損壞，危及公共消防安全的。

物業(yè)服務企業(yè)應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況，及時予以公示。

第九十一條物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定。

第九十二條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中侵害自己合法權益的行為，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門投訴，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當及時受理，并自受理之日起三十日內(nèi)將處理結(jié)果回復投訴人。屬于其他部門職責的，告知投訴人向相關部門投訴。

第七章 監(jiān)督管理

第九十三條市住房城鄉(xiāng)建設主管部門履行下列職責：

（一）擬定或者制定物業(yè)管理相關政策措施和配套規(guī)定，以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、承接查驗協(xié)議等示范文本；

（二）建立健全住宅等不同物業(yè)類型的物業(yè)服務標準和服務規(guī)范，建立物業(yè)服務信用信息管理體系，并定期向社會公布；

（三）建立和維護包括業(yè)主決策信息系統(tǒng)和信用信息管理系統(tǒng)在內(nèi)的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，供業(yè)主、業(yè)主委員會免費使用；

（四）指導全市物業(yè)專項維修資金監(jiān)督管理工作；

（五）宣傳和貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關法律、法規(guī)，建立完善業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的培訓制度；

（六）指導和監(jiān)督區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門開展物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第九十四條區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門履行下列職責：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關規(guī)定，負責物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)承接查驗、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同的備案；

（二）指導和監(jiān)督街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法開展物業(yè)管理相關工作、調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；

（三）負責物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理，開展物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督檢查，建立物業(yè)管理誠信檔案并接受查詢；

（四）監(jiān)督管理物業(yè)管理招投標活動和物業(yè)專項維修資金；

（五）查處違反第七十三條第一款第三項、第四項、第五項、第十二項規(guī)定的行為；

（六）宣傳物業(yè)管理有關法律、法規(guī)和政策，定期開展物業(yè)管理業(yè)務培訓；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第九十五條市、區(qū)縣（自治縣）人民政府其他相關部門依據(jù)各自職責，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列工作：

（一）規(guī)劃自然資源部門負責物業(yè)規(guī)劃管理，查處違反第七十三條第一款第一項、第二項規(guī)定的行為；

（二）公安機關負責監(jiān)督檢查治安、交通安全、保安服務等活動，查處違反第七十三條第一款第七項、第十項規(guī)定的行為；

（三）市場監(jiān)督管理部門負責監(jiān)督檢查電梯等特種設備使用、物業(yè)服務價格公示、違規(guī)收費等；

（四）應急管理部門負責監(jiān)督檢查消防安全，查處違反第七十三條第一款第九項規(guī)定的行為；

（五）生態(tài)環(huán)境部門負責監(jiān)督檢查污染環(huán)境行為，查處違反第七十三條第一款第六項規(guī)定的行為；

（六）城市管理部門負責查處違反第七十三條第一款第八項、第十一項規(guī)定的行為。

設立了綜合執(zhí)法機構的，可以由綜合執(zhí)法機構統(tǒng)一查處。

法律、法規(guī)對相關部門職責另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第九十六條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府履行下列職責：

（一）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和換屆改選，負責業(yè)主委員會備案；

（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；

（三）指導和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行法定義務，對物業(yè)服務實施情況開展監(jiān)督檢查；

（四）參加物業(yè)承接查驗，指導和監(jiān)督物業(yè)服務項目的移交、接管；

（五）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

（六）管理物業(yè)檔案，協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務信用信息的采集和核查工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第九十七條居（村）民委員會履行下列職責：

（一）協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好本條例第九十六條的相關工作；

（二）派員參加業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議，了解物業(yè)管理工作情況；

（三）對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的日常工作進行指導和監(jiān)督；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

鼓勵在居（村）民委員會設立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，具體指導和監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)依法履行職責。

第九十八條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)工作需要，召集由區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門、其他有關部門、公安派出所、居（村）民委員會、專業(yè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、監(jiān)事委員會、物業(yè)管理專家、人民調(diào)解委員會等參加的聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業(yè)主委員會成立和換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）終止物業(yè)服務合同的重大問題；

（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

前款所列問題經(jīng)人民調(diào)解委員會依法調(diào)解達成的調(diào)解協(xié)議，具有法律約束力。

第九十九條相關部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和業(yè)主決策信息系統(tǒng)公布聯(lián)系單位、舉報聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

任何單位和個人對違反本條例規(guī)定的行為，可以向住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及其他有關部門投訴舉報，有關單位應當及時調(diào)查核實，并依法處理。

因行政執(zhí)法需要進入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當提供便利。

第八章 法律責任

第一百條建設單位有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十條、第四十五條、第四十六條，未按照規(guī)定備案或者公示的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下罰款。

（二）違反本條例第十七條，未按照規(guī)定報送有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第四十四條，建設單位未通過公開招標方式或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第五十一條，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

（五）違反本條例第五十二條，未按照規(guī)定移交資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（六）違反本條例第七十七條第二款、第三款，違反規(guī)定銷售車位（庫）的，或者對業(yè)主要求承租的車位（庫）只售不租的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

（七）違反本條例第七十七條第四款，將未出售的車位（庫）不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者出租給業(yè)主以外的單位或者個人期限超過六個月的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百零一條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十七條，未按照規(guī)定報送有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第五十條，未按照規(guī)定辦理物業(yè)承接查驗備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第五十二條，未按照規(guī)定移交資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第五十四條、第六十一條，未按照規(guī)定填報或者公示信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

（五）違反本條例第五十七條，未將物業(yè)服務合同報送備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下罰款。

（六）違反本條例第六十四條，未制定安全防范應急預案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（七）違反本條例第六十六條、第六十八條，擅自停止物業(yè)服務的，或者被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者退出時不履行相關義務的，責令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標投標活動。

（八）違反本條例第八十四條、第八十五條，擅自利用物業(yè)共有部位、共有設施設備進行廣告宣傳和經(jīng)營等活動的，擅自設置或者允許他人設置臨時攤點的，責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百零二條違反本條例第六十條，物業(yè)服務企業(yè)侵犯或者越權限制業(yè)主權利的，由區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期整改；逾期未整改的，納入企業(yè)信用檔案。違反治安管理規(guī)定的，由公安機關依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零三條業(yè)主委員會成員未履行本條例規(guī)定相關職責的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令限期履行；逾期未履行的，予以通報，并組織召開業(yè)主大會會議決定有關事項。

第一百零四條業(yè)主委員會及其成員違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的規(guī)定，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，或者侵害業(yè)主合法權益，給業(yè)主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零五條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)應當書面催交；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按照約定申請仲裁。

第一百零六條違反本條例第七十三條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規(guī)定的，由行使監(jiān)督管理權的有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零七條專業(yè)單位違反本條例第八十條，未按照規(guī)定接收專業(yè)經(jīng)營設施設備或者未按照規(guī)定對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新的，由物業(yè)所在地有關部門責令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，依法承擔民事責任。

第一百零八條住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其他有關部門及其工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位、主管部門、上級機關或者監(jiān)察機關責令改正；情節(jié)嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；給當事人合法權益造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責的；

（二）違法干預業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的；

（三）未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式或者對物業(yè)服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后不及時查處的；

（五）截留、挪用、侵占或者違法審核撥付物業(yè)專項維修資金的；

（六）其他濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為。

第一百零九條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會違反本條例有關規(guī)定，非法使用、出售、提供、傳播業(yè)主信息，不及時移交相關資料、印章和財物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，違反治安管理規(guī)定的，由公安機關依法查處。

第九章 附 則

第一百一十條本條例下列用語的含義：

（一）物業(yè)，是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

（二）業(yè)主，是指房地產(chǎn)權證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權人。

（三）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實際使用物業(yè)的人。

（四）前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主大會成立之前進行的物業(yè)管理。

（五）公示、公告，是指在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開張貼，有條件的同時在業(yè)主決策信息系統(tǒng)發(fā)布，時間七日以上。

（六）物業(yè)交付之日，是指建設單位在建設工程竣工驗收后，根據(jù)房屋買賣合同約定向買受人發(fā)出書面交付通知，買受人依照該通知接房的時間。買受人收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由拒絕接受的，視為交付。

（七）共有部位，是指根據(jù)法律法規(guī)、房屋買賣合同和建設工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（八）共有設施設備，是指根據(jù)法律法規(guī)、房屋買賣合同和建設工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。

（九）物業(yè)管理區(qū)域公共收益，是指利用物業(yè)共有部位、共有設施設備經(jīng)營所得收入扣除管理服務費用后的收益，主要包括公共場地的車位租金收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設立攤位的租金收益以及其他收益。

第一百一十一條單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，由業(yè)主對物業(yè)實施自行管理。其業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)使用與維護的相關事項可以參照本條例執(zhí)行。

業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機構、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業(yè)機構的方案；

（四）其他有關自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

第一百一十二條本條例自2020年5月1日起施行。